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    系列研究|香港ope官网之德福广场(下篇)

    发布时间:2015-09-17
    三、客流动线系统
    (一)外部客流导入
    1、德福广场外部客流主要通过三条行人天桥、花园平台层(P层)、一期GF层(地面层)/FF层与二期3/F层导入,其中:

    1) 一期有三个出入口连接港铁九龙湾站(其中一个出入口同时连接观塘道天桥,与周边多个住宅楼盘对接)(两旁商家:①ZARA,服装/配饰/鞋帽 类;②Venilla suite,服装/配饰/鞋帽类;③CLARINS,美容美发/个人护理类;④wanko,服装/配饰/鞋帽类;⑤OPTICAL 88,珠宝精品类;⑥赤丸制面,美食类)以及三个出入口通向黄金大道和花园广场(两旁商家:①MARKS&SPENCER,服装/配饰/鞋帽 类;②SWAROVSKI,珠宝精品类;③b+ab ,服装/配饰/鞋帽类;④Godiva Belgium 1926,美食类;⑤ Image Digital,影音器材类)

    2)二期通过花园平台,由一期和黄金大道导入客流(两旁商家:①CRABTREE&EVELYN,美容美发/个人护理类;②Jurlique,美容美发/个人护理类),另一个出入口通港铁大楼总部和兆业街(两旁商家:①优衣库,服装/配饰/鞋帽类)

    3)黄金大道由一期和二期,以及巴士总站导入客流,同时通过天桥连接德福大厦与伟业街九龙湾商厦/工业区一带

    2、客流统计

    (二)内部客流动线
    1、水平动线

    1)一期商场

    ①GF层: 井字形动线,两端分别引入玛莎百货主力店与美心皇宫(4500㎡),拉动客流

     


     

    ②FF层: 单一直线型动线,端头位引入餐饮商家,同时通过露天停车场出入口引入客流

     

     

    2)二期商场

    ①L3:单一直线型动线,两端分别引入香港第二大优衣库(面积约2200㎡)与餐饮街,形成哑铃式布局拉动客流

     


     

     

    ②L4/L5:单一直线型回环型动线,端点位引入主力店PIAGO(共两层,内部规划有一组扶梯),面积约8000㎡

     

     


     

    ③L6:单一直线型回环型动线,主要是大型餐饮与娱乐商家,其中端头位次主力店虚拟游界游戏面积约1200㎡

     

     

    3)黄金大道

    ①户外步行街:单一直线型动线,中部规划有MARKET PLACE超市(面积1000㎡)以及MCL德福戏院(面积约2800㎡,设6间影院共819个座位)

     

    2、垂直动线

    1)垂直动线图

    ①一期

     

    2)垂直交通状况

     


     

    四、建筑规划
    (一)基础数据

     

    1、主通道 / 次通道

     

     

    2、净高

     

     

    3、开间 / 进深(主力户型)

     


    (二)建筑设计

     

    1、商场立面:以石材为主,由于兴建时间较久远,整体立面较平实普通

     

     

    2、广场/平台


    花园广场:在黄金大道旁规划有近3000㎡的花园广场,广场以英式风格为主,内有休憩处、大型喷泉及商店(主要为银行、地产代理、诊所等服务配套类业态为主)

     

     

    3、中庭


    1)一期商场:方形中庭,约200㎡

    2)二期商场:长条形中庭,约150㎡

     


    4、广告位与导视系统

    1)广告位:主要为柱体广告、立牌广告、灯箱广告、墙体广告等

    2)导视系统:主要设置于主出入口处,整体导视系统较缺乏

     


    5、内部装修与灯光

    1)内部装修:

    ①.一期商场:于2006年投入5000万进行翻新工程,由原来以太阳和古典风格作主题调整为现在以柚木,多姿多彩形成作为主题

    ②.二期商场:以白色为主色调

    ③.黄金大道:主要强调英式风格

    2)店面设计:

    ①一期商场、二期商场:大面积利用玻璃提升店面昭示性,小面积店铺统一设计规格,主力店/次主力店由商家自行设计店面

    ②黄金大道:以金色铝材装修门面,突出英式风格主题

    3)照明设计

    ①一期商场:整体照明以黄色小灯泡为主,同时通过LED波浪天花灯效设计,大大提升了商场的空间感

    ②二期商场:以黄色小灯泡为主

    ③黄金大道:通过英式风格吊灯、壁灯为主,呼应街区主题

    4)采光

    ①二期商场:阳光大道与内部中庭均设置有玻璃天幕,引入自然光

    ②黄金大道:商业街走道规划玻璃天幕,形成半开放式街区

     

     

    6、景观小品

     

    五、配套与服务设施
    (一)停车场

    1、停车位:项目共提供约400个停车位,包括一期FF层的露天停车场,二期L1/L2层停车场与黄金大道停车场

    2、出入口:共3个,分别位于一期、二期大业街和德福花园住宅区

     

    (二)客户服务

     

    1、轮椅借用服务;婴儿车借用服务;电话充电服务;雨伞借用服务;急救箱服务;影印服务等

     

    六、项目小结

     

    1、位于东九龙核心地段,其中观塘道侧公屋与老牌住宅项目分布集中,伟业路侧则为九龙湾工业区与商务区,周边客流密集,区位条件优越;


    2、项目分区零散,且受九龙湾铁路站遮挡,商业对外展示面有限,但通过平台花园、地铁接驳口、人行天桥、阳光大道的设置,实现各商业分区无缝对接,同时保证商业客流充分导入;

    3、结合周边消费群特点,德福广场以大众化连锁品牌为主,同时引入多家餐饮与服务配套类商家;

    4、虽开业年份久远,但近年通过翻新工程与对业态组合的不断完善,整体经营情况良好。

     

     

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