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    大型商业地产的实践
    ——我们所经历的新疆国际大巴扎



            美格行商业地产顾问机构
            张红卫  母丹  编著






                                                                                                                                                                                                                                            
    内容提要
          
           本书是对美格行公司曾经操作的新疆大巴扎商业项目的案例分析,全方位详实的介绍了该项目的操作情况,图文并茂。新疆国际大巴扎是新疆具有民族特色的标志性工程,被乌鲁木齐列为十大重点工程之一,总建筑面积近10万平方米,总投资额达4.5亿元,该项目参照现代Shopping mall的理念,集购物、旅游、餐饮、娱乐、观赏、休闲等功能为一体,在规模上已成为世界上最大的巴扎,并已于2003年6月开业。

                                                                                                                                                                                                                                            
    序言

            应当说,我对新疆国际大巴扎的了解是比较晚的,但它留给我的印象确实十分深刻。这一点在我看来,是综合感受一个ope官网持续经营能力的重要考量因素,它留给你的印象之所以深刻,很大程度上就是因为这个ope官网已经给你带来了一定的诱惑力和震撼力;同样,它也就更容易使光顾ope官网的人印象深刻。如果ope官网实现了这样的一个目标,那么它就有可能成为一个让人流连忘返的场所,成为一个让人充满光顾意愿的全功能空间,而这则意味着这个ope官网已经真正走进了生活细处。
            2003年3月,正值我在组织编写首部《中国ope官网发展报告》,张红卫总经理把新疆国际大巴扎的资料交给了我,经过完整阅读之后,我心里涌动的是长时间的兴奋,欣喜之情也油然而生;也正是因为我怀有了这样浓厚的兴趣,才开始对新疆国际大巴扎有了进一步的关注。现在想来,产生如此强烈愿望的原因虽然有很多,但其中有以下四点可能是更为主要的:
            一是,新疆国际大巴扎很好实现了本土化与国际化的结合。较之其它零售形态而言,ope官网更加强调文化、强调特色、强调本土化,强调与购物、休闲、娱乐、旅游、教育乃至多种延伸功能的融合能力,无疑在这个特点上,新疆国际大巴扎有着非常良好的把握和体现,可以称之为具有新疆民族特色的标志性工程;也正是由于其民族特色的充分体现,也使它在弘扬民族文化方面具有很好的提升价值和功能。从这个意义上讲,这时候的ope官网已经不再是一个单纯的购物场所、娱乐空间,而是已经衍变成为了一种文化,这种文化突出表现在现代ope官网的开发理念和新疆传统民族风情的结合层面,更为具体地讲,包括民族化的区域定位特征、现代化的开发规划理念、国际化的ope官网项目执行程序。
            本土化方面:ope官网的个性化特点决定了没有完全一样的ope官网存在,只有这样,它才能被光顾着所接受,才能吸引ope官网自身的服务客层来经历和体会,使ope官网成为一个魅力四射的场所。新疆国际大巴扎根植于民族特色的风土人情,带来的是一种与众不同的感受。国际化方面:新疆国际大巴扎很好地借鉴了国际上的成功经验,汲取了国家大巴扎的营养和ope官网时代潮流。新疆国际大巴扎的投资方、营销策划方以及装修设计方亲赴阿联酋、土耳其等伊斯兰地区对当地先进的商业设施进行考察,结合我国新疆特有的风土人情,并以沿海地区最前卫的零售业购物环境作为参照,扬长避短,力求大巴扎实现合理的商业设计。新疆国际大巴扎之所以会引人注目,确实有着它特有的深厚内涵和可以挖掘的“财富”,而这一点对我们国内其它ope官网应该会有一个很好的启发。
            二是,新疆国际大巴扎诞生在中国的大西北,是ope官网理念提升以及中国城市发展变迁的最好体现,预示着中国ope官网的发展潜力正迅速释放。城市要发展,商贸设施的改进就要及时合理地跟进。新疆国际大巴扎所在地二道桥商贸圈的大部分街铺破旧、低矮,经营档次低,规模小而且零乱,与现代化城市的形象极不相适应,需要进行合理有效地改造。大巴扎乌鲁木齐民族风貌的窗口功能,大旅游、大商贸、大流通、大边贸的推进地位,使其成为国内最大、功能最全的民族商品展示销售中心,无论民族特色商品还是民族特色建筑物都得以在这里集中体现。新疆国家大巴扎旅游、观光、购物于一体,使乌鲁木齐二道桥商贸圈更加具有现代的独特的风情和商业氛围,从而带动区域经济的发展。新疆国际大巴扎的诞生,让面貌改变了、商业功能实现了、ope官网活力提升了,其实这就是一个ope官网成长和发展的重要基础。从这个层面上来说,调整和改造是否会成为中国ope官网开发和时间的主要基调之一,也是值得我们做进一步研究和讨论的。
            三是,商业组合方面,新疆国际大巴扎体现出了全过程的把握能力。新疆国际大巴扎的成功开发得益于其完善的商业组合,从选址对传统商业氛围的尊重、从招商到所形成的完整的商品组合、从建筑设计到内部商业功能的实现、从前期开发到后期的商业运营对接,等等。从定位上看,二道桥从过去到现在一直是少数民族聚居区,是乌鲁木齐最具有民族特色的商贸区域。这种背景是在确定定位方面所需要把握的主线,而新疆国际大巴扎民族商贸主题商城的定位,融入了民族消费大市场的城市功能定位,为其最终达成设计合理、配套完善、上规模、上档次的现代购物场所所奠定了很好的基础。从功能上看,新疆国际大巴扎充分体现了“通透,在休闲中购物,在购物中休闲”的现场感受力,商业布局合理,商业形式灵活多变,能产生一种舒适、豁达的购物激情,真实感受“在购物中休闲”的愉悦感;其独具匠心的商业布局,使所有店铺得以各显其利。
    应该说,新疆国际大巴扎成功的根源在与它拥有良好的商业表现力,而非单纯的地产开发行为。新疆国际大巴扎与家乐福成功签约西北第一店,也决非一种偶然现象。对于ope官网的零售商来说,双赢才能具有持久的合作魅力,人潮也必然是一种双向的带动。大店的功能与ope官网总体功能的完美组合是零售大店的期待,也是ope官网生存和再发展的根本动力、从这种合作高度来看,新疆国际大巴扎对于国内其它ope官网项目的选址、开发和招商都具有一定的借鉴价值:即如何达成零售商与ope官网开发商对市场判断的一致性。
            四是,新疆国际大巴扎较好实现了旅游特色功能的发挥。新疆国际大巴扎所在地的二道桥拥有丰富的旅游资源,大巴扎的建设进一步提升了二道桥在游客心目中的地位,使特色优势转变为经济优势,也使乌鲁木齐市的旅游业迈上了一个新的台阶。新疆国际大巴扎带动了交通、餐饮、娱乐等相关产业的发展,推动了二道桥的商业繁荣,同时也筑就了一个通向国内外旅游产品的大平台。新疆国际大巴扎旅游特色功能在商业规划方面具有良好的体现,80米高的超级观光塔、近十万平方米的新疆民族建筑群落和别具特色的商业设施等等。在这里游人既可尽览维吾尔民族风情,又能充分享受游、玩、购物、吃、乐等各方面的乐趣。
    在我看来,“民族、文化、商业”是新疆国际大巴扎的灵魂,也使新疆国际大巴扎形成良好集客能力乃至行业表现的基础。中国ope官网的发展索要考虑的思维方式是在学习中借鉴,在借鉴中吸收,在吸收中融入自我,而这一切都离不开对个体的研究,在研究中更要理梳个性化的发展思路。作为一个跨越式发展的行业来说,我们的ope官网业者急需要寻找的是一些成功的可供借鉴的参考和典范。在探索中国特色ope官网的发展道路和发展模式上,新疆国际大巴扎已经开始了很好的尝试和实践,也取得了很大的进展,相信它将带给行业以很高的研究价值。我很希望有越来越多的中国特色ope官网涌现出来,以最终发展为一个成熟的ope官网市场国家。因为中国需要ope官网,人民的生活同样离不开ope官网,这将是每一个ope官网业者的职业使命。
                                                   
                                                                                                                                                                                                                                            
    目录

    序言

    第一章  民族性 文化性 商业性 国际性
                   ——新疆国际大巴扎项目论证、项目定位的市场考察与分析
                  投资时机分析
                  投资地段分析
                  项目定位分析
                  项目建设大事记

    第二篇  收乾坤元气 推八方商朝
                   ——新疆国际大巴扎项目简介及商业经营
                  规模与功能
                  名牌大巴扎
                  旅游风情大巴扎
                  购物区重点设计
                  建筑营销

    第三篇  高擎民族文化旗帜挥动平民投资利剑
                   ——新疆国际大巴扎市场传播推广工作的回顾和检视
                  专家研讨
                  新闻刀锋
                  人物专访
                  报纸广告
                  电视传播
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